Pokračování rozhovoru s Pavlem Najmanem, oblastním ředitelem OVB

Trh s hypotečními úvěry v Česku, i přes mírnou korekci, stále trhá rekordy. Je to dáno především třemi faktory. Za prvé ekonomika roste, což znamená, že značná část lidí má více peněz, a tak se je snaží někam rozumně uložit. Druhým faktorem jsou nízké úrokové sazby, které lákají téměř každého. A v neposlední řadě je to fakt, že velkou část hypoték tvoří refinancování stávajících hypoték. Možná vás, stejně jako mě, napadá otázka, jak je možné, že se klientům víc vyplatí shánět všechny dokumenty znovu pro jinou banku než zůstat u té stávající. Dnes přinášíme druhou část rozhovoru s Pavlem Najmanem.

Tím se dostáváme k novince, která v České republice platí od prvního dubna letošního roku. Můžete nám vysvětlit její podstatu a dopady na klienty? A proč takové nařízení vlastně přišlo?

Ano, je to pravidlo, že banka smí klientovi půjčit úvěr ve výši maximálně devadesáti procent hodnoty nemovitosti. Klient by tedy měl mít alespoň deset procent vlastních prostředků nebo je může získat úvěrem ze stavebního spoření. Znamená to, že v České republice končí takzvané stoprocentní hypotéky. Všechny banky se doporučením řídí a podmínky již upravily. Proč takové nařízení vlastně přišlo? Praktické důvody jsou zjednodušeně dva.

Prvním důvodem může být skutečnost, že díky příznivé situaci v ekonomice se ceny nemovitostí výrazně zvýšily, a tedy hrozí, že jsou možná vyšší, než by měly být. To by mohlo v budoucnu banky ohrozit v případě, že by se výrazně zvýšil podíl nesplácených úvěrů a zabavené nemovitosti by neměly dostatečnou prodejní hodnotu vůči nesplaceným úvěrům. Nakonec klient nemusí mít kde bydlet, a ještě si s sebou nese třeba dluh několik set tisíc, který nepokryl prodej jeho nemovitosti. Podobný princip rozpoutal hypoteční krizi v USA před deseti lety.

Druhým důvodem je ochrana klientů. Banky vycházejí při propočtu schopnosti klientů splácet z výše životního minima plus určité rezervy. To je sice hezké kritérium, ale zkuste si žít třicet let za náklady, které odpovídají životnímu minimu v ČR. Pro představu: u domácnosti o jednom členovi byste museli umět přežít za asi dvě stě padesát korun na den, ze kterých byste platili bydlení, jídlo, ošacení a řadu dalších položek. Dalším aspektem je fakt, že drtivá většina klientů splácí hypotéky ze svých měsíčních mezd, což je ve většině případů jejich jediný příjem.

Tím se nabízí otázka, co se stane, když z důvodu nemoci nebo výpovědi mzda nepřijde. Krátkodobě se to určitě vyřešit dá, ale je-li výpadek příjmů delší, je situace velmi komplikovaná.

Jak tedy podobnému scénáři předejít, když jistotu práce a zdraví nemá nikdo z nás?

Především musíme začít s řešením včas. Přistěhovat si svého partnera do bytu rodičů nebude ta nejlepší varianta. Ti šťastnější z nás nemovitost zdědí nebo dostanou finanční příspěvek od rodičů jako základ. Ostatní si musí poradit sami od začátku. Když to hodně zjednoduším, měl by si člověk co nejdříve, hned na začátku své pracovní kariéry, začít odkládat peníze na dvě věci, na bydlení a na důchod. Tento přístup má hned tři výhody. První je, že člověk bude mít část peněz na nemovitost z vlastních zdrojů, což mu vylepšuje obraz u banky, u které žádá o úvěr. Druhou výhodou je, že spořením máme naopak možnost nějaké úroky od banky na naše úspory získat, a navíc můžeme případně čerpat i státní podporu. Třeba na stavebním spoření. Třetí výhodou je, že již před započetím splácení jakéhokoli úvěru jsme zvyklí část svého příjmu odkládat, což nám dává lepší výchozí pozici, protože následné splácení splátek pro nás nebude takový finanční náraz.

Jedna věc je umět si představit, že budu platit pět tisíc korun měsíčně, a druhá věc je být na to zvyklý. Tak či tak je nejhorší, když se setkám s klienty, kterým je nad třicet let a nemají na řešení své bytové situace připraveny žádné naspořené peníze. Patříte-li mezi ty, kteří to nestihli řešit na začátku své pracovní kariéry, tak svoji situaci začněte řešit co nejdříve. Důležité je totiž vědět, jaké jsou vaše úvěrové možnosti. Už teď si můžete nechat spočítat, na jak vysoký úvěr dosáhnete a jak vysoký úvěr jste ochotni splácet.

V další fázi koupě nemovitosti, kdy už jste si nějakou vybrali, se buď vrhnete na obíhání jednotlivých bank a stavebních spořitelen, nebo se obrátíte na poradce, který není smluvně vázán jednou bankou. První cesta je časově hodně náročná a informačně složitá, protože porovnat nabídky bank není jednoduché. Nabídky obvykle neobsahují řadu důležitých informací. Od kvalitního poradce, který zprostředkovává hypotéky pro více bank na trhu, získáte veškeré srovnání přehledně zpracované, a to včetně všech důležitých podmínek, které ovlivňují výši nabízené úrokové sazby a poplatků. Informace o dodatečných podmínkách jsou dnes obzvlášť důležité. Úrokové sazby jsou v současnosti tak nízké, že na nich banky nerealizují téměř žádný zisk. Proto se musí snažit prodat k hypotéce i další své produkty, jako jsou běžný účet, kreditní karta, pojištění schopnosti splácet a podobně, aby nějaký zisk realizovaly. Všechny tyto nadstavbové produkty mají své další a další podmínky, jako jsou například objemy měsíčních pohybů, doba, po kterou jsou půjčené peníze na kreditní kartě bez úroků, a tak dále.

Na schopnost splácení se tedy můžeme nechat pojistit?

Ano, již jsem zmínil produkt, který je znám jako pojištění schopnosti splácet, avšak je dobré k němu říci pár důležitých faktů. Název tohoto produktu je především velmi zavádějící. Může klientovi dát mylný pocit, že je zajištěn proti všem rizikům nesplácení. Tento pocit je správný pouze u rizika smrti, kde žádné výluky obvykle nejsou. U rizika invalidity je nejčastěji zahrnuta pouze invalidita třetího stupně, tedy ta nejhorší. A o ní rozhodují státní úředníci z České správy sociálního zabezpečení.

Asi každý z nás viděl případy, kdy lidé, kteří nejsou téměř schopni jakékoli práce, tento nejvyšší stupeň nemají, protože jakási komise se usnesla, že nejsou postiženi dostatečně. A bez přiznaného státního invalidního důchodu není ani plnění z produktu pojištění schopnosti splácet, a tak hypotéku musíte splácet dál. Ještě složitější je situace při riziku ztráty zaměstnání. Hlavní podmínkou pro výplatu z tohoto rizika je, že svůj pracovní poměr nesmíte ukončit dohodou a pak musíte být alespoň další tři měsíce na úřadu práce. Tím nechci říci, že je produkt pojištění schopnosti splácet špatný, ale je třeba si uvědomit, že to není všelék.

Hypotéky není třeba se bát. Je ale dobré mít z ní respekt a přistupovat k ní zodpovědně. A vždycky se vyplatí mít s sebou dobrého průvodce, který vás provede a upozorní na různá úskalí a výjimky a pomůže vyjednat nejlepší sazbu.

Děkuji za rozhovor.

První část rozhovoru najdete ZDE

Úroková sazba u hypoték je vždy k jednání, tvrdí expert

Pavel Najman o sobě

Jako malý kluk jsem chtěl být řidičem metra. Naprosto mě to technicky fascinovalo a fascinuje dodnes. V Mladé Boleslavi, kde jsem se narodil, ale metro nejezdí a tak jsem vystudoval střední školu ekonomického zaměření a už mi to zůstalo.

Poradenství ve financích se věnuji již 15 let. Začal jsem již při studiu na Vysoké škole ekonomické v Praze, kde jsem studoval Statistické a pojistné inženýrství. Hledal jsem praxi v oboru a našel nabídku firmy OVB Allfinanz, a.s.  Tam mi umožnili kombinovat práci s klienty a specializaci na finanční produkty, a přímo využít znalosti v oboru, který jsem studoval. Postupem času jsem otevřel několik kanceláří po ČR. Jsem zastáncem kvalitního a komplexního poradenství. V současnosti se starám o 1300 vlastních klientů a obhospodařuji cca 100 mil. Kč.

V současné době jsem ženatý a mám dvě děti, Aničku a Filipa. Nejsilnějším životním mottem pro mě je výrok Václava Havla, že Naděje není přesvědčení, že něco dopadne dobře, nýbrž jistota, že něco má smysl, lhostejno, jak to dopadne.

To, že nic nevyrábím si kompenzuji na nemovitostech všeho druhu, které rád opravuji a kutilstvím v dílně. Nejvíce svého volného času ale trávím sportem všeho druhu, hlavně tenisem a golfem. Už se těším, až začnou i děti, abychom mohli chodit spolu.