Rozhovor s Pavlem Najmanem, oblastním ředitelem OVB

Trh s hypotečními úvěry v Česku, i přes mírnou korekci, stále trhá rekordy. Je to dáno především třemi faktory. Za prvé ekonomika roste, což znamená, že značná část lidí má více peněz, a tak se je snaží někam rozumně uložit. Druhým faktorem jsou nízké úrokové sazby, které lákají téměř každého. A v neposlední řadě je to fakt, že velkou část hypoték tvoří refinancování stávajících hypoték. Možná vás, stejně jako mě, napadá otázka, jak je možné, že se klientům spíš vyplatí shánět všechny dokumenty znovu pro jinou banku než zůstat u té stávající.

Proč se tedy klientům vyplatí shánět znovu všechny dokumenty pro novou banku a nezůstat, byť za horších podmínek, u banky stávající?

Banky spoléhají na konzervativnost českých klientů, a tak stávajícím klientům nenabízejí ty nejlepší úrokové sazby, protože věří, že většina klientů k jiné bance neodejde, a oni tak za vyšší úrok budou mít vyšší zisk. Je potřeba si uvědomit, že i hypoteční úvěr je jen obchod, kde banka zkouší, co si klient nechá líbit, stejně jako to dělají i někteří klienti. Takže si pamatujte, že úroková sazba je vždy k jednání a není nutné na ni hned přistupovat, nebo si naopak hned zařizovat úvěr jinde. Vždy vyjednávejte.

Od počátku loňského prosince existuje nové nařízení pro banky, které umožňuje klientům bezplatně část hypoték splácet. Jaké má toto nařízení vliv na samotné klienty?

Úrokové sazby vzrostly. Důvodem je fakt, že banka si na půjčování klientům také půjčuje, třeba u penzijních fondů. Jestliže tedy banka přijde o část úroků, se kterými počítala a které svým věřitelům slíbila, tak se k nim musí dostat jinak. Bohužel to vypadá, že v tomto případě velká skupina klientů bude platit vyšší úroky proto, aby velmi malá část klientů, necelých deset procent, mohla bezplatně splácet své úvěry částečně dříve. I proto je stále větším uměním vybrat si správnou hypotéku. Reklamy a letáky se hemží skvělými nabídkami, ze kterých má člověk občas pocit, že nakonec bude banka platit jemu.

Při výběru banky pro hypotéku je třeba si položit několik důležitých otázek: Preferuji zůstat u své banky, nebo stejně přemýšlím o její změně? Má někdo zkušenosti s tou či onou konkrétní bankou? Je pro mě důležitější sazba hypotéky, nebo služby, které mohu čekat? Je nabízená úroková sazba konečná, nebo má řadu podmínek? Zůstat u vaší dosavadní banky se vám může vyplatit, když u ní máte dobrou historii a platební morálku. Banka vidí vaše příjmy i pravidelné splátky, což jí může pomoci v hodnocení vaší schopnosti splácet. Máte-li příjmy v pořádku z hlediska doložení a nemáte-li žádné vroubky se splácením, máte možnost vybírat z více bank a nabídek.

Vyřizování hypotéky je náročný administrativní proces pro všechny, kdo se s papíry, formuláři a dokumenty všeho druhu zrovna nekamarádí. Proto je důležité, s jakým konkrétním člověkem svůj úvěr vyřizujete. Je velký rozdíl dostat jen seznam dokumentů k doložení, nebo dostat podrobný postup a popis, jak každý dokument vyplnit, aby to bylo správně. Zároveň musíte vědět, že se na dotyčného můžete spolehnout v tom, že po donesení požadovaných dokumentů nebude požadovat další jen proto, že si na ně nevzpomněl dříve.

Existují velké rozdíly mezi klienty?

V zásadě máme dvě skupiny těch, kteří uvažují o hypotéce. Jedni si hypotéku pečlivě vybírají dle konkrétních nabídek a část se prostě někam posadí a tam si úvěr vyřídí. Obě skupiny klientů se mohou ale setkat s tím, že úroková sazba, kterou dostali na začátku jednání o úvěru, byla nižší než ta, která se poté objevila v úvěrové smlouvě. Důvodem bývají především předpoklady, na základě kterých je úvodní sazba stanovena. Když se tyto předpoklady změní, mění se i výše úrokové sazby. Obecně úrokovou sazbu ovlivňuje výše příjmů klienta, výše již existujících výdajů klienta, počet žadatelů, délka období, po které se úroková sazba nebude měnit, tzv. fixace, výše vlastních zdrojů, počet a druh dalších produktů, které od banky budu mít, a také takzvané zatížení nemovitosti. Tedy poměr mezi výškou úvěru a odhadní cenou nemovitosti, kterou si stanoví banka. Není výjimečné, že zástavní cena pro banku je nižší než cena kupní. Je tomu tak proto, že banka hledá cenu, za kterou by případně zabavenou nemovitost mohla rychle prodat. Cílem banky není brát nemovitosti ani si je nechávat a čekat na nejlepší prodejní cenu. Je dobré zmínit, že se banka k zabavení nemovitosti uchyluje až opravdu v krajním případě. Vždy se snaží s dlužníkem domluvit a najít nějaké řešení, jak by klient mohl svým závazkům dostát. K zabavení banka přistoupí pouze v případě, že opravdu není možné najít reálné řešení, ze kterého by se ke své pohledávce dostala, nebo v případě, že klient přestane s bankou komunikovat. Pro banku není zabavení nemovitosti výhodné, protože to s sebou nese další náklady na právní služby, poplatky úřadům a podobně, a navíc nemá jisté, že jí to dlužník někdy zaplatí zpět.

Pokračování za týden, 13. 7. 2017

Pavel Najman o sobě

Jako malý kluk jsem chtěl být řidičem metra. Naprosto mě to technicky fascinovalo a fascinuje dodnes. V Mladé Boleslavi, kde jsem se narodil, ale metro nejezdí a tak jsem vystudoval střední školu ekonomického zaměření a už mi to zůstalo.   

Poradenství ve financích se věnuji již 15 let. Začal jsem již při studiu na Vysoké škole ekonomické v Praze, kde jsem studoval Statistické a pojistné inženýrství. Hledal jsem praxi v oboru a našel nabídku firmy OVB Allfinanz, a.s.  Tam mi umožnili kombinovat práci s klienty a specializaci na finanční produkty, a přímo využít znalosti v oboru, který jsem studoval. Postupem času jsem otevřel několik kanceláří po ČR. Jsem zastáncem kvalitního a komplexního poradenství. V současnosti se starám o 1300 vlastních klientů a obhospodařuji cca 100 mil. Kč.

V současné době jsem ženatý a mám dvě děti, Aničku a Filipa. Nejsilnějším životním mottem pro mě je výrok Václava Havla, že Naděje není přesvědčení, že něco dopadne dobře, nýbrž jistota, že něco má smysl, lhostejno, jak to dopadne.

To, že nic nevyrábím si kompenzuji na nemovitostech všeho druhu, které rád opravuji a kutilstvím v dílně. Nejvíce svého volného času ale trávím sportem všeho druhu, hlavně tenisem a golfem. Už se těším, až začnou i děti, abychom mohli chodit spolu.