Hodně lidí se ptá, kdy budou růst úrokové sazby, aby si do té doby ještě stihli vyřídit hypotéku. Přátelé, zaspali jste. Sazby už rostou. Proti listopadu vyskočila průměrná sazba hypoték o 0,2 procentního bodu. Takže jestliže vám v listopadu někdo nabízel sazbu 1,8 %, teď bude nejspíš chtít 2 %. A zdá se, že v září už bude chtít 2,2 %. Úrokové sazby se utrhly ze řetězu. Nemá proto moc smysl s půjčkou otálet. Navíc bude hůř. Již dnes banky nesmí poskytnout úvěry nad 90 % zástavní hodnoty nemovitosti a asi dojde k přitvrzení. Ceny nemovitostí totiž rychle rostou a centrální banka se začala bát, že rostou nezdravě rychle. Podobný trend vidíme i jinde v Evropě, ale u nás je růst cen opravdu moc rychlý. Ceny bytů meziročně v celé ČR vzrostly o 9 %. Zajímavé přitom je, že nerostou jen ceny novostaveb, ale velká poptávka je i po starších panelácích, a to zejména v kategorii kolem 70 metrů čtverečních. Lidé si zkrátka nemohou dovolit cihlové domy, a ženou se proto do druhé kategorie bytů.

S regulací ČNB vzniká běžným lidem nový problém. Když si nemohou vzít hypotéku v plné výši bytu, vezmou si menší hypotéku a tu něčím doplní. Ti prozíravější si vezmou úvěr ze stavebního spoření. Jen za první čtvrtletí letošního roku proto poskytly stavební spořitelny úvěry v hodnotě o 41 % vyšší než před rokem. Někteří lidé jsou ale zoufalí a věc řeší spotřebitelským úvěrem. Ten je ale určen na jiné věci a je drahý.

Jestli ČNB hodlala přistřihnout trhu nemovitostí křídla, aby nepřišla nová krize, ve skutečnosti svou regulací situaci jen zhoršila. Pravděpodobnost, že lidé nedokážou splatit spotřebitelský úvěr, je mnohem vyšší než u hypotéky. Proto asi přijde další regulace, která tento trend zastaví. Prostě regulace, regulace, regulace. Přitom regulace stála za zrodem problému a problém nevyřeší. V přeneseném slova smyslu – ceny nemovitostí katapultovala právě regulace.

Druhem regulace jsou i intervence. ČNB se podobně jako jiné centrální banky před pár lety lekla hypotetické možnosti deflace, a proto poslala některé své úrokové sazby do záporných hodnot, a k tomu ještě oslabila kurz koruny. Výsledkem měla být inflace. Ta se však po tři roky nedostavila.

Podle dosud zveřejněných čísel intervenovala ČNB proti koruně jen letos v březnu v objemu 19,3 miliardy eur. Za jediný měsíc tak do ekonomiky napumpovala 520 miliard korun. To je skoro polovina státního rozpočtu na celý rok. Intervence ČNB ukončila 6. dubna. Neznáme sice ještě čísla za duben, ale už teď je jasné, že ČNB do intervencí investovala minimálně 75,2 mld. eur (přibližně dva biliony korun). Člověk si tak musí položit otázku, k čemu to bylo dobré, když měsíc po ukončení intervencí je koruna jen o procento silnější. A navíc se spekuluje o tom, že brzo vzrostou úrokové sazby ČNB, což by mělo korunu posílit. Intervence jsme nepotřebovali, a jestli, tak měly skončit mnohem dříve.

Nová data ukazují, že se ekonomice daří a daří se i okolním ekonomikám, které neintervenovaly. Průmysl roste, nezaměstnanost klesá a současně zpomaluje inflace. To je skvělá kombinace. Z pohledu koruny je klíčové, že se inflace vrátila na 2 %, kam ji cílí ČNB. Ta přitom přiznala, že čekala vyšší inflaci a že zveřejněná data představují lehké protiinflační riziko pro naplnění nové prognózy ČNB. To jinými slovy znamená, že ČNB signalizuje, že to nevypadá na brzký růst úrokových sazeb. A to je pro řadu lidí zklamání.

Na druhou stranu je pravda, že v ekonomice už probíhají některé nezdravé trendy, kterým by odpovídaly vyšší úrokové sazby. Například nezaměstnanost poklesla ze 4,8 % na 4,4 %, na jedno volné pracovní místo tak připadalo v průměru jen 1,9 uchazeče. Ještě před rokem to bylo 3,3 a před dvěma lety 5,9. Nejsou tedy lidé. V ekonomice je nejméně uchazečů o práci od roku 2008. Zaměstnavatelé si nemají z koho vybírat, tlak na mzdy proto roste. To vytváří přirozenou bariéru dalšímu růstu ekonomiky. Průmysl roste o 10,9 %. Po očistění od vlivu počtu pracovních dnů však roste už jen o 4,4 %. Tradičně nejvíc roste automobilový segment. Stavebnictví zase roste díky levným hypotékám o 2,0 %.

Není se tak čemu divit, že podle tento týden zveřejněné statistiky hrubý domácí produkt (HDP) po očištění o cenové, sezonní a kalendářní vlivy mezikvartálně stoupl o 1,3 % a meziročně o 2,9 %. To je nejrychlejší růst v regionu. Slovenský HDP v prvním čtvrtletí stoupl proti minulému čtvrtletí o 0,8 % a polská ekonomika o 1,0 %. To je všechno velmi slušné, další prostor k zrychlování však kvůli nedostatku lidí už není. Zlom čekám v létě. To je argument proti zvyšování úrokových sazeb. To mělo přijít dříve, lépe řečeno, intervence měly skončit dřív, a na sazby by se nemuselo sahat.

Co dál? Má centrální banka zvýšit úrokové sazby a zastavit nezdravý růst cen nemovitostí a zároveň tím přidusit ekonomiku? Situaci už řeší i Mezinárodní měnový fond. Ten prohlásil, že prudký růst úvěrů v Česku vyvolává obavy, že se některé domácnosti mohou ocitnout ve finanční tísni, a doporučil, aby centrální banka získala závazné pravomoci pro omezování různých poměrů úvěrů a zadlužení.

Takže se nabízí možnost nezvyšovat úrokové sazby a trh nemovitostí přidusit tím, že se lidé nedostanou k hypotéce. O inflaci by se přitom ČNB nemusela bát. Práci za ni může udělat koruna, pokud posílí. Ta by přitom posílit měla. Ekonomice se daří a měna je podhodnocená. Zároveň je ale z doby intervencí spekulanty překoupená, takže chybí další poptávka, která by ji hned posílila. Posílení proto nepřijde v krátkém horizontu, ale v dlouhém. S dlouhodobým posílením koruny počítá i centrální banka.

Jinými slovy: chci říct, že si myslím, že je dobrý čas pro hypotéku z pohledu úrokové sazby. Úrokové sazby půjdou z velkého nadhledu nahoru, ale půjdou nahoru pomaleji, než si většina lidí myslí. Nehnal bych se proto do dlouhých fixací. Lidé s průměrnými příjmy by však spíš než na sazbu měli hledět na dostupnost hypotéky. Ta se bude zhoršovat. Takže jestliže dnes někdo říká, že chce koupit byt, kde chce bydlet (žádná spekulace na další pronájem), měl by byt koupit rychle, i když jsou dnes ceny vysoko. Časem se k takovému bytu nemusí vůbec dostat, protože nedostane úvěr. Hypoteticky může byt časem zlevnit, ale zájemce nedosáhne na vhodnou hypotéku. Zkušenost z poslední krize přitom říká, že byt stejně dramaticky nezlevní.