Recenze novely občanského soudního řádu (zákon č. 99/1963 Sb.), o veřejných dražbách (zákon č. 26/2000 Sb.), a insolvenčního zákona (zákon č. 182/2006 Sb.). Hodnocení Ekonomického magazínu: 60 %

Autor: Senát

Stanovisko vlády: Souhlas

Datum předložení: Květen 2017

V prosinci vás vyhodí oknem a vy se v červnu vrátíte dveřmi. Tentokrát s fanfárami, za které lze označit podporu Senátu i vlády. I takto lze popsat anabázi vlastníků bytů v bytových domech, a zejména ve společenstvích vlastníků. V prosinci totiž sněmovna odmítla pozměňovací návrh k vládní novele občanského zákoníku, kterým mělo dojít ke zřízení zástavního práva k bytu ve prospěch společenství vlastníků bytových jednotek v případě, že vlastník společenství dluží za správu domu. Společenství vlastníků mělo dostat právo uspokojit své pohledávky až do výše jedné čtvrtiny výtěžku zpeněžení bytové jednotky tohoto dlužníka.

Lobby vlastníků bytových jednotek to nevzdala a obrátila se na senátory, kteří se jim rozhodli, trochu jinou cestou, vyhovět. Ostatně není se čemu divit. Problém, který má senátní novela občanského soudního řádu a dalších zákonů řešit, se týká okolo sta tisíc bytových domů ve správě bytových družstev či společenství vlastníků. V bytech spravovaných družstvy a společenstvími vlastníků jednotek (SVJ) bydlí v ČR více než tři miliony lidí. To už je nějaká síla voličů, která vás přesvědčí.

Byt v osobním vlastnictví se nachází v domě, který je nutno spravovat, čímž se rozumí péče o dům a pozemek, zajištění oprav, údržby a dodávek služeb, ale třeba i vymáhání pohledávek. Na správu domu se skládají všichni majitelé jednotek. Co se stane, když někdo neplatí? Elektrárny ani vodárny to nezajímá, a tak to musí doplatit ostatní a na dlužníkovi vymáhat, což nebývá vždy jednoduché. Je zde sice majetek v podobě bytu, ale na něm často vázne zástavní právo a kolem krouží spousty dalších věřitelů. Někteří lidé to zkrátka mají tak, že když už dělají dluhy, tak pořádně. Na SVJ pak zbude málo, nebo nic, což považují za nespravedlivé.

Senátní návrh novely má jejich postavení posílit. Pohledávky SVJ související se správou domu mají být uspokojovány přednostně z výtěžku prodeje bytové jednotky, a to do výše jedné desetiny tohoto výtěžku. Nejde tedy přímo o zřízení zástavního práva, jak bylo navrhováno koncem minulého roku, ale SVJ se stane věřitelem, který je v insolvenčním řízení uspokojován přednostně. Zařadí se tak mezi takové pohledávky, jako jsou alimenty nebo dluhy na daních. Když to zkombinujete s tím, že má mít nárok na desetinu výtěžku z bytu, tak to vůbec není špatné.

Neplacení pohledávek souvisejících se správou domu lze za současného stavu nepochybně považovat za závažný problém. Uvádí se, že ke konci loňského roku bytová družstva a společenství vlastníků evidovala pohledávky na družstevních i vlastnických bytech ve výši přes 335 milionů korun. Z toho pohledávky ve výši 24 milionů korun byly nevymahatelné jednoznačně již předem kvůli existenci zástavních práv jiných věřitelů k majetku dlužníka. Další část nebude vymožena kvůli konkurenci jiných věřitelů nebo redukci pohledávek v oddlužení.

Je to však důvod pro přijetí předloženého návrhu zákona? Obtížná, často dokonce nemožná vymahatelnost pohledávek vůči dlužníkům není vůbec výjimečná. Věřitelé OKD by mohli vyprávět. Vlastníci bytových jednotek se sice do pozice věřitelů dostávají nedobrovolně, nicméně nelze přehlédnout, že se jedná o systémové riziko tohoto typu vlastnictví nemovitosti, kde v podílovém spoluvlastnictví vlastníte společné prostory s lidmi, které předem vůbec neznáte, a už vůbec nevíte, do jakých se v budoucnu dostanou potíží. Každý, kdo si takovou nemovitost koupí, na sebe bere nevýhody, které z toho vyplývají.

Naproti tomu je třeba připomenout, že nový občanský zákoník s účinností od ledna 2014 zrušil zákon o vlastnictví bytů, kde existoval institut tzv. zákonného zástavního práva k bytové jednotce dlužníka, který zajišťoval ve prospěch „poctivých“ vlastníků jednotek pohledávky vůči dlužníkovi. A právě o jeho obnovení šlo v onom prosincovém pokusu o novelu občanského zákoníku. Nutno říci, že návrat k tomuto institutu by možná byl méně problematický, než je nyní předkládaný návrh na změnu procesních předpisů.

Mezi přednostní pohledávky ze zákona by měly patřit především takové, na jejichž uspokojení existuje veřejný zájem. Obávám se, že nároky SVJ mezi ně nepatří. Důsledkem návrhu bude, že jejich pohledávky budou upřednostněny před pohledávkami vyšší důležitosti. O banky se nebojím, ty si to ohlídají, i kdyby měly těch deset procent odečíst z ceny nemovitosti, ale zkrátka přijdou třeba pohledávky nedoplatků výživného a další. Nejde o maličkost – čím dál jste v pořadí věřitelů, tím větší je pravděpodobnost, že ostrouháte.