Rozhovor s Michaelou Tomáškovou, výkonnou ředitelkou developera Central Group

Po absolvování právnické fakulty hledala místo firemního právníka. Developerská firma byla trochu náhoda. Dnes je její výkonnou ředitelkou. Proč stoupají ceny bytů a jak se dívá na současný stav developerství u nás?

Po absolvování právnické fakulty jste nastoupila do společnosti Central Group jako firemní právnička. Byla to náhoda, nebo jste se chtěla developerské a realitní oblasti věnovat?

Po škole a školní praxi v advokacii jsem věděla jen to, že nechci do advokacie, a hledala jsem místo firemního právníka. Nicméně právě reference z mé školní advokátní praxe mi pomohla k přijetí v Central Group (smích). Jakou příležitost nakonec v Central Group dostanu, jsem si přirozeně vůbec nedokázala představit.

V současné době se hodně přetřásá, že ceny bytů v Praze se zvyšují kvůli tomu, že se v metropoli nestaví. Jak tento problém vidíte vy?

To, že se nestaví, je skutečně tím hlavním důvodem, proč ceny rostou. Na jedné straně je vysoká poptávka, kterou žene nahoru ekonomická konjunktura, naproti ní však bohužel nejde nabídka dostatku bytů. A čeho je málo, to je logicky drahé. Takže ceny rostou. Za poslední dva roky o čtyřicet procent. Přitom podle naší analýzy by odůvodnitelné zvýšení cen standardními faktory, jako je růst cen pozemků či růst cen stavebních prací, bylo někde kolem procent patnácti. Znamená to, že ceny jsou o čtvrtinu vyšší, než by musely být.

Co brání většímu rozvoji developerství a realitní činnosti u nás?

Je to především velmi dlouhý povolovací proces, který se v poslední době prodloužil z osmi na deset let. To, že povolení pro běžný bytový dům dnes „vyběháváte“ deset let, je v civilizované cizině nepochopitelné. Je to také důvod, proč od nás utíkají zahraniční investoři.

Co všechno ovlivňuje cenu nemovitosti?

Naštěstí žijeme v demokracii a prodej nových bytů není regulován jinak než trhem. Dokud tedy bude poptávka vyšší než nabídka, budou ceny růst.

Ekonomové také mluví o hypoteční bublině kvůli levným a dostupným hypotékám. Otázkou je, kdy tato bublina praskne. Jak to vidíte vy v Central Group? Jak moc by to ovlivnilo realitní trh u nás i v Evropě?

Ceny nerostou proto, že je poptávka nějak extrémně vysoká. Ta je standardní a odpovídá tomu, jak se byty prodávaly v Praze i v minulých letech. Pokud by bylo dost bytů na trhu a ceny nebyly takto uměle nadneseny, prodalo by se řádově sedm tisíc nových bytů, a to odpovídá standardní situaci v Praze. V minulosti se tolik prodávalo. Problém je ale na straně nabídky. Bytů je málo vinou razantně omezeného povolování po posledních komunálních volbách, kdy radnice obsadili aktivisté z různých zelených sdružení. Developeři od té doby před sebou tlačí projekty, které stále nejsou ve finální fázi, protože se proces povolování rapidně prodlužuje. A proto není, čím tu standardní poptávku uspokojit. ČNB podle nás hasí na nesprávném místě. Problém vysokých cen není dán vysokou poptávkou.

Dotýká se realitního trhu nějak také migrační vlna?

Naše byty kupují převážně české domácnosti. Pokud jde o cizince, byl v minulých letech velký zájem ze strany ruskojazyčné klientely, který byl dán tamní geopolitickou situací. Nyní sledujeme růst poptávky kupujících ze západní Evropy, což je dáno tím, že ve srovnání například s Paříží nebo Berlínem jsou byty v Praze zatím ještě stále levné, a představují tak pro zájemce ze západní Evropy zajímavou investici.

Jak vidíte podíl mezi developerskými projekty a ornou půdou? Proč developeři raději staví na volné půdě?

Naše společnost se zaměřuje na revitalizaci velkých projektů na brownfieldech v širším centru Prahy. Jde o projekty, jako je nákladové nádraží na Žižkově, kde plánujeme postavit okolo dvou a půl tisíce bytů. I všechny naše letošní akvizice jsou tohoto typu – Tesla Hloubětín, sídlo bývalého Telecomu na Žižkově apod. Velké rozvojové projekty s byty pro střední segment ale musí vyrůstat na levnějších pozemcích na okraji města. Je to logické.

Je dnes těžké najít prostor pro nový developerský projekt?

V Praze v podstatě nejsou pozemky, které by se objevily jako zcela nová, nečekaná příležitost. Spíše se stává, že zahraniční developeři opouštějí trh a prodávají své portfolio. Přitom na rozdíl od západních měst, kde nebyl rozvoj přerušen desítkami let komunismu, má Praha obrovské zásoby rozvojových pozemků v centru. Ty jsou ale z velké části pod stavebními uzávěrami a Praha si s nimi neví rady. Podstatné pro budoucí rozvoj Prahy je to, aby tyto pozemky odblokovala a umožnila na nich rozvoj. Jinak se bude město i nadále rozlévat do krajiny a střední třída se bude muset stěhovat do středních Čech a za prací do Prahy denně přijíždět, a zatěžovat tak infrastrukturu.

Využívá Central Group inovativně pro své projekty třeba nějaké startupy? A nové technologie či výzvy Průmyslu 4.0?

Zaměřujeme se na inovace velmi zásadně. Chceme pro naše klienty to nejlepší, zároveň ale velmi pečlivě vyhodnocujeme finanční nákladnost a konečný efekt každého nového řešení. Letos jsme se například zaměřili na tepelně izolační a akustické vlastnosti našich budov a dospěli jsme k výrazným změnám. Nově budeme používat materiály, které zatím v Česku v developerské výstavbě nejsou úplně běžné, ale které se začínají prosazovat na Západě a které jednoznačně zlepšují akustický a tepelný komfort v bytech.

Na jaký váš současný projekt nebo projekty byste čtenáře ráda upozornila? 

Jsme největší rezidenční stavitel v zemi a snažíme se mít v prodeji vždy současně více než desítku aktivních projektů tří segmentů od středního přes nadstandardní až po prémiový. Nabízíme tak byty po celé Praze. Kam bych lidi ráda pozvala nebo na co jsem hrdá: Postavili jsme vůbec největší bytový dům v zemi. Residence Garden Towers na pražském Žižkově si vysloužila ocenění odborníků v rámci Stavby roku za příkladnou revitalizaci brownfieldu. Povedlo se nám oživit Olšanskou ulici, která měla do kolaudace našeho projektu čistě administrativní charakter. Ale v tomto projektu zbývají již jen poslední byty. A my jdeme dál. Do budoucna připravujeme skutečně velké a převratné projekty, na kterých pracujeme s těmi nejlepšími českými architekty. S Josefem Pleskotem plánujeme projekt, který dotvoří Pankráckou pláň, s Jakubem Ciglerem a dalšími slavnými českými architektonickými ateliéry rozvíjíme nákladové nádraží na Žižkově nebo třeba areál v Ruzyni. Spolupráci chystáme také s první dámou české architektury Evou Jiřičnou. Takže pokud jde o projekty Central Group, určitě je na co se těšit.

Vaše firma se věnuje charitativní činnosti. Jaké hodnoty považuje za důležité a na co se jednotlivé charitativní projekty zaměřují?

Vybudovali jsme vlastní Nadační fond pro zdraví dětí, který pracuje ve prospěch Ústavu pro péči o matku a dítě v Praze 4 – Podolí. Podporujeme především výzkum a vzdělávání v oblasti péče o zdraví matek a jejich dětí. K zavádění světových poznatků do praxe u nás přispívá zejména účast českých lékařů na odborných stážích, kongresech a konferencích v zahraničí. A samozřejmě naše peníze pomáhají také získávat potřebné moderní přístrojové vybavení pro nemocnice.

Důležitá je pro nás ale také činnost v našem oboru. Podporujeme mladé talentované architekty, pro které pořádáme architektonickou soutěž. Kromě finančních cen mají studenti možnost získat také prestižní stáž u slavného českého architekta Josefa Pleskota.

Dočetl jsem se, že nejvíce relaxujete při procházce se psem nebo cestováním po jižní Evropě. Cvičíte svého psa? Vyznáte se v rasách psů? A kde nejraději na jihu Evropy relaxujete?

Pes je moje čistá radost a současně ta nejmilejší povinnost. Edmond je výmarský ohař, takže relativně velký pes. Výcvikem jsme prošli oba – já jsem se se učila, jak ho správně vést, a on poslouchat (smích). A tak je nám teď společně všem moc fajn. Z jižní Evropy mám nejraději Itálii, protože kombinace tamního podnebí, památek, dobrého jídla a příjemných lidí u mne vede. A pokud se vydáváme za vínem – a to je moc příjemný cíl cest (smích), potom jednoznačně Francie.

Děkuji za rozhovor.