Rozhovor s MARTINEM HUBINGEREM, partnerem skupiny T.E.

Založil s Petrem Teplým firmu, jejímž cílem je realizovat nápadité projekty, v nichž budou lidé žít se stejnou radostí, s jakou je oni připravují. Hledají originální architekturu a nadčasové pojetí. Říká, že usilují o dokonalé zasazení stavby nejen do okolního terénu, ale i do historie lokality a do souladu s geniem loci.

Jak vidíte ze svého pohledu dnes developerský a realitní trh obecně u nás?

Krásná práce, tragický zákonný rámec, nepřátelské prostředí ve společnosti. Obrovská mezera mezi potenciálem a realitou, kterou těžko někdy překonáme, dokud budeme všichni přemýšlet a chovat se tak, jako doposud.

Jak může podle vás změnit trh zvýšená úroková sazba u hypoték?

Pochopitelně to trh o něco zbrzdí, protože měsíční splátka se hůř vejde do rozpočtu každé domácnosti. Obecně si ale nemyslím, že vyšší sazby jsou za všech okolností špatně. To, co jsme tu několik let měli možnost využívat, byla anomálie. Netrápil bych se tím, že se cena peněz zase o něco zvýší.

Mnoho ekonomů dnes mluví o blížící se recesi. Je dnes na tuto variantu development připraven?

Ekonomika je cyklická a vždy se budou střídat lepší a horší období. Jsme na to tedy připraveni psychicky, ale nemyslím si, že někdo ví, kdy přesně jaká změna dorazí a kdy má udělat nějaká konkrétní opatření. O blížící se recesi se mluví už roky. Jednou určitě přijde, ale zatím ji nevidím. Nepochybně je dobré mít projekty nastavené s rezervou na několik hubených let, kdy čekáte na klienty, a také mít připravené volné peníze na akvizice. Že by člověk ale na lusknutí prstů spustil několik připravených geniálních opatření a díky tomu pomalou fází ekonomického cyklu proplul jakoby nic, to si neumím moc představit.

V současné době se hovoří o tom, že by zhruba dvacet procent developerských projektů mělo být věnováno na sociální bydlení. Jak to vidíte z pohledu developera vy? Neprodraží to developerské projekty?

O tom jsem takto neslyšel. Pokud by ale takový nápad měl být stručně vyřčen bez návazných opatření a alternativ, tak je to absolutní nesmysl. Platí přece, že pokud chcete něco „věnovat“, někdo jiný to musí zaplatit. Je to hloupost, která se nestane.

V zahraničí existují varianty, kdy územní plán umožní alternativní využití území, nebo příslušný úřad udělí výjimku. Tím se navýší projektu kapacita a část navýšení je potom využitá jako regulované bydlení, veřejné služby nebo část peněz putuje na nějaký předem určený cíl v lokalitě. To ale podle našich předpisů nejde a politici se smlouvám mezi obcí a soukromým subjektem brání. Zkoušeli jsme podobné aranžmá navrhnout už nesčetněkrát, ale bohužel to nikam nevede.

Co je všechno potřeba pro realizaci developerského projektu?

Kvalitní tým, ať už zaměstnanců nebo externích spolupracovníků, protože to není věc, kterou může člověk vymyslet, vyprojektovat a zařídit sám. Z hlediska vlastností hlavně tah na branku, rezistenci ke stresu, trpělivost, vynalézavost, schopnost vyjednávat a kombinovat vztahy mezi mnoha lidmi… Je toho nekonečně mnoho.

Jak vidíte vývoj developerského trhu u nás a v zahraničí?

U nás v dohledné budoucnosti nevidím mnoho dobrého, což plyne z chování a preferencí nás všech jako občanů – spotřebitelů, veřejnosti a zákonodárců či úřadů. Objevily se zprávy o plánovaném zrychlení a zjednodušení stavebního řízení, ale tomu uvěřím, až bude takový efektivní a racionální předpis skutečně publikován ve sbírce zákonů a bude fungovat i v návaznostech na další části našeho právního řádu. Třeba budu příjemně překvapen a bude to zřejmě první svižný předpis v našem systému. Spíš se obávám, že nás čeká obdoba Metropolitního plánu.

Zahraničí nemohu příliš komentovat. Mám jen určité znalosti některých lokálních trhů v USA a tam je dle mého vidění světa to důležité v pořádku. Komplikované vztahy s veřejností jsou i tam, ale předpisy a zákony jsou dodržovány všemi účastníky a vidím tam i skutečnou snahu systém vylepšovat.

Kam se ještě může podle vás developerský trh rozvíjet? Má nějaké hranice?

Svět není nikdy hotový a stále se rozvíjí. Vlastně nevím, jak na toto odpovědět. Rozvíjí se všechny obory a všechny trhy, tak proč by měl být development jiný?

Jaké vlastnosti by měl mít dobrý developer a realitní makléř?

U developera jsem toto načal výše. Myslím, že by se to vše dalo shrnout do schopnosti jasně si představit výsledek, naplánovat si k němu cestu a po ní potom krok za krokem vytrvale jít. Stejně důležité je ale mít schopnost pro cíl i cestu nadchnout řadu dalších lidí, protože development není podnikání pro jednoho člověka. Pochopitelně je potřeba často improvizovat, ale pořád před sebou musíte mít jasný cíl a vše podřídit tomu, aby vás každý krok dostal blíž.

Realitní makléř je zcela jiná profese, kterou nechci hodnotit.

Čím se dají tyto dovednosti dále rozvíjet?

Praxe, disciplína, sebekritika a touha být zítra v něčem lepší, než jsem byl dnes.

Co podle vás dnes nejvíce chybí při realizaci nových projektů?

Jednak kvalitní a jednoduché územní plánování, které dá soukromému sektoru prostor stavět to, po čem je poptávka, a v takovém objemu, jaký odpovídá požadavkům trhu. Dále střídmá a efektivní úprava stavebního řízení a zbavení se všech možných nesmyslných norem a požadavků, které se snaží nahrazovat svobodné rozhodnutí každého potenciálního kupce bytu nebo nájemce kanceláře. Stát je obvykle nejúspěšnější v oblastech, do kterých se neplete. Udělal by tedy nejlépe, kdyby se poučil i v případě developmentu.

Jak čelíte nedostatku kvalifikované pracovní síly? Může ji podle vás nahradit příliv zaměstnanců z Ukrajiny?

To je problém, který řeší hlavě naši subdodavatelé. Týká se nás tedy zprostředkovaně, a vlastně tomu ani nemůžeme nijak čelit, ačkoliv to samozřejmě velmi cítíme. Myslím, že lidé z východní Evropy jsou pro nás nejlepší volbou.

Čím se nejvíce odreagujete? Co vás nejvíce potěší?

Rodina, psi a sport.

Děkuji za rozhovor.