VÍT ENDLER, Finanční samuraj.cz

Na světě jsou jen dvě jistoty, daně a smrt.“ Citát Benjamina Franklina zní trochu ponuře, já jsem se však letos na daňové přiznání vyloženě těšil. Chcete znát důvod?

Daně platíme v různých formách všichni, aniž bychom si to uvědomovali. Nejsou to jen přímé daně, ale speciálně v České republice máme spoustu daní nepřímých.

Nejsem daňový specialista a v tomto článku se nechci pouštět do hlubokých daňových rozborů. Soustředit se chci pouze na daň z příjmu, která se v tuzemsku platí z práce, z podnikání, z investic a u fyzických osob činí 15 procent (nebudu zde zabíhat do detailů superhrubé mzdy a vyššího zdanění ekonomicky výkonnějších jedinců).

Jestliže jste zaměstnanec, váš zaměstnavatel vám každý měsíc strhává daň z příjmu ve výši, kterou lze předem velmi dobře předpovědět. U podnikatelů se vypočítává vždy zpětně na základě dosažených příjmů. Většina podnikatelů tak hledí k 31. březnu s určitými obavami, kolik reálně na daních zaplatí. Musí mít také připravenou hotovost, aby mohli daně zaplatit v předepsaném termínu, jinak jim hrozí pokuty a sankce.

Místo patnácti jen necelé jedno procento

Já jsem se letos na daňové přiznání vyloženě těšil. Vzhledem k vysokým zálohám z loňského roku jsem předpokládal, že tentokrát bude finanční úřad platit mně, a to se opravdu stalo.

V roce 2018 jsem plně odešel na volnou nohu a začal jsem naplno využívat pronájem nemovitostního portfolia.

Asi polovinu mého celkového příjmu tvoří příjmy z business konzultací, které jako volnonožec poskytuji firmám, abych jim pomohl  k lepším ekonomickým výsledkům. Druhou polovinu představují příjmy z pronájmu mého nemovitostního portfolia. Právě díky nemovitostem jsem zaplatil celkovou daň z příjmu ne 15 procent, ale méně než 1 procento!

Jak je to možné?

Cestou k nižší dani jsou odpisy

Skoro každá vláda na světě podporuje majitele nájemních nemovitostí v zájmu dostupnosti bydlení pro občany. Česká republika není výjimkou, i když je zde nájemní bydlení ve výrazné menšině oproti západním zemím. Pouze asi 20 procent Čechů bydlí v nájmu, kdežto v západní Evropě je to až přes 50 procent.

Příjem z pronájmu nemovitostí je ve většině případů osvobozen od placení sociálního a zdravotního pojištění. Přesto byste jej měli zdanit daňovou sazbou 15 procent, stejně jako příjem z podnikání fyzické osoby.

Jak tedy dosáhnout zdanění nižší než 1 procento?

Nemovitosti, které vlastníte, je možné odepisovat z daňového základu. A to je přesně ten způsob, jak snížit svou daňovou zátěž.

Co je to odpis?

Stručné vysvětlení najdete na Wikipedii: „Odpis je částka, která vyjadřuje opotřebení majetku (morální nebo fyzické) za určité období. Protože odpis představuje snížení ekonomického prospěchu (ve formě poklesu aktiv), jedná se o náklad. Smyslem odpisování je rozložit pořizovací cenu majetku jako náklad do více období. Pořízení majetku tedy neovlivní výsledek hospodaření firmy hned, ale poměrně po celou dobu životnosti majetku. Odpisy se používají pouze pro dlouhodobý majetek, který se odepisuje do výše vstupní nebo zvýšené vstupní ceny, a to buď rovnoměrně, nebo zrychleně (metoda zvolená na počátku se musí dodržet po celou dobu odpisování).“

Pro odepisování nemovitostí existuje metodika, a pokud ho bude aplikovat, je dobré se poradit s vaším účetním nebo s daňovým poradcem!

Legální cesta k nižším daním

Pro zjednodušení: nemovitost můžete odepisovat  20-50 let, a to podle typu nemovitosti. Budovy ze dřeva a plastu se odepisují 20 let a hotely, historické budovy a nebo kulturní památky se odepisují nejdéle – 50 let. Byty a bytové domy, kam míří většina investorů,  jsou v 5 odpisové skupině a odepisují se standardně 30 let.

A za tuto dobu odepíšete celou částku vstupní investice.

Podle stanoveného způsobu odepisování, můžete odepisovat standardně a nebo zrychleně. Při standardním odepisování si můžete odepsat z hodnoty nemovitosti 1,4 procenta v prvním roce a 3,4 procenta v dalších letech . Jestliže tedy máte nemovitost v hodnotě jednoho milionu korun, můžete v prvním roce odepsat 14 tisíc a v dalších letech 34 tisíc korun.

U zrychleného odepisování je to v případě stejné nemovitosti 33 344 korun v prvním roce a 64 445 v druhém roce a částka odpisů se pak snižuje zhruba o 2 500 v každém dalším roce.

Já jsem si osobně vybral zrychlené odepisování, jelikož předpokládám další nákupy nemovitostí a budu si tak schopen snižování daňového základu lépe rozložit.

Příklad: Pokud váš příjem z pronájmu nemovitosti činí 100 000 korun ročně a váš odpis je také 100 000 korun, pak vaše daň z tohoto příjmu bude 0 procent – samozřejmě legálně!

Jiný příklad ukazuje, že odpisy nemovitostí neslouží jen pro snižování daňového zatížení z příjmů z pronájmu. Jestliže je váš příjem z uvedené nemovitosti 80 000 korun a vaše odpisy činí 100 000 korun, je tento příjem od daně osvobozen a zbylých 20 000 korun pro vás představuje náklad, který si můžete odečíst ze svého dalšího příjmu, tedy například z příjmu z podnikání.

To je hlavní důvod, proč většina bohatých lidí kupuje nemovitosti. Není to proto, že je chtějí vlastnit a bydlet v nich, ale zejména z důvodu snížení daňového zatížení, a to i ze svého podnikání.

Proto mám tak rád investování do nemovitostí. Nabízí totiž několik druhů příjmů a snížení daňové zátěže je další benefit, který může jednoduše aplikovat i začínající realitní investor.