Ceny nemovitostí meziročně stoupají již několik let dvouciferným tempem a minimálně ve velkých městech tomu nebude jinak ani v následujících letech. Setrvalé zdražování kromě komplikací pro zájemce o bydlení však přináší dostatek příležitostí, jak při nákupu nemovitosti vydělat.

Portál Bezrealitky vybral ty nemovitosti, do kterých se v roce 2020 vyplatí nejvíce investovat. Jejich cena v budoucnu totiž poroste rychleji, než jaký bude průměr. Zároveň mohou naznačovat, jaká proměna čeká český realitní trh.

Rodinné domy po rekonstrukci v metropolitních prstencích 

Odchod obyvatel velkých měst, které ceny bytů, domů i nájmů vytlačují do takzvaných metropolitních prstenců, je trend, který bude v následujících letech nadále sílit a zahýbá cenami. Právě v metropolitních prstencích, které se navíc stále ještě utváří, je totiž možné stále sehnat nemovitosti, jejichž zhodnocení bude v následujících letech obrovské.

Roli hraje celá řada faktorů – dobře zrekonstruovaná nemovitost se dnes v podstatě prodává pod cenou vždy, neboť vlastník nekalkuluje s růstem cen stavebních prací, který nás v následujících letech pravděpodobně čeká. Zároveň je možné vytipovat lokality s jasným potenciálem budoucího rozvoje – například u tras linek příměstské dopravy nebo v budoucích lokálních centrech metropolitních prstenců, kterými se mají šanci poměrně rychle stát středočeské městysy a menší města. Řadových domů i samostatných vilek je přitom v takových lokalitách stále dostatek, takže zatím nevzniká silnější tlak na jejich zdražování. To se však bude měnit s každým dalším rokem.

Paneláky v obcích kolem velkých měst

Druhým typem nemovitosti jsou byty v panelových domech v atraktivních dojezdových časech od velkých měst. Vlastnit rodinný domek totiž není atraktivní pro každého, kdo odchází z města. Například naprostá většina Novostředočechů bude opouštět pražské byty. Bydlení v panelácích a „bytovkách“, které si uzpůsobí podle svého městského stylu života, je pro ně výrazně atraktivnější než provozně náročné rodinné domy. Velkou výhodou regionálních sídlišť je pak i fakt, že jsou většinou vybaveny dobrou občanskou infrastrukturou a v případě, kdy se do nich postupně přistěhuje větší množstvích nových obyvatel, mohou “dozrávat” – tzn. v původních prostorách se zde začnou například utvářet městotvorné služby, uzpůsobené poptávce bývalých Pražanů.

Věřím, že nejsme daleko od okamžiku, kdy se začne některým z regionálních sídlišť přezdívat „malá Praha“ nebo „malé Brno“. Pokud se navíc obce samy chopí příležitosti a budou lidi odcházející z velkých měst cíleně lákat jako novou zajímavou vrstvu obyvatel, může vzniknout zcela nový typ regionálních bytových celků, které z mého pohledu ve výsledku nabídnou jeden z nejlepších typů bydlení v Česku.

Velké městské energeticky úsporné byty

Ještě před krizí bylo možné jako jednu z hlavních složek mixů developerských projektů najít rozměrově velkorysé bytové jednotky. Těch je dnes až na prémiové projekty poskrovnu – poptávka po malých bytech tyto dispozice výrazným způsobem omezila a nedá se předpokládat, že to v budoucnu s ohledem na rostoucí ceny nemovitostí za metr čtvereční bude jinak. Developeři, plánující dispoziční složení svých projektů na dekádu dopředu, si risk s většími jednotkami většinou nemohou dovolit. Starší energeticky úsporné byty nad 90 metrů čtverečních sice dnes často nestojí málo, ale rozhodně nebudou ztrácet na hodnotě.

Majitelé velkých bytů například ve stavbách z poloviny 80. let do současnosti mohou s uspokojením sledovat, jak hodnota jejich nemovitosti roste, pochopitelně v závislosti na lokalitě, každý rok rychleji, než jaký je lokální průměr. Pokud se navíc jedná o bytovou jednotku, která svou stavební úpravou odpovídá současným energetickým standardům a bydlet v ní tudíž není nákladné, platí to dvojnásob. Vlastnit komfortní a na provoz nenáročný velký byt v centru velkoměsta byla rarita vždy, brzy to však bude platit i pro střední Prahu a Brno nebo centra krajských měst.

Malometrážní byty, ateliéry nebo dílčí půdní prostory v centrech před rekonstrukcí

Opačným extrémem jsou pak malometrážní byty v samotném centru města. Zejména ty, které vyžadují generální rekonstrukci, je dnes možné koupit díky atypickým vlastnostem poměrně levně. Ano, nejsou pro každého a často nenabízí komfortní bydlení, mají však hodnotu pro specifické typy zájemců. Platí to i pro ateliery nebo dílčí půdní prostory. Poslední zmiňované může být zajímavé držet skutečně pouze pro budoucí zhodnocení. Stačí se podívat, kolik dnes stojí deset metrů čtverečních v centrální Paříži, které se ještě čtyřicet let zpátky dávaly zájemcům v podstatě za příslib rekonstrukce. V Praze bude vývoj podobný. Centrální město je již dnes žádanou adresou a vždy bude existovat velké množství zájemců, kteří upřednostní dobrou adresu nad komfortem bydlení.

Green spots

Západní metropole si pozvolna osvojují přístupy takzvaného zeleného urbanismu – Prahu a další česká města tato změna stále čeká. Přitom právě „green spots“ – tedy klidné oázy vnitřního města, které jsou často obklopené zelení, bez zásadnějších hlukových a emisních vlivů, budou trendem v následujících letech. Vlastnit byt s balkonem s výhledem do zeleně, případně mít možnost dojít či dojet na kole zelenou stopou na nejbližší dopravní uzel, to je věc, která se bude cenit stále více. Praha má takových míst díky svému terénnímu profilu poměrně dost, do budoucna jich však bude i vlivem zhušťování zástavby ubývat.

Celá řada lidí již přestává měřit kvalitu bydlení podle dostupnosti centra nebo občanské vybavenosti. Vždyť ve velkých městech díky rozvoji e-commerce a online služeb pomalu nepotřebujeme přímý přístup k restauracím nebo obchodům. Naopak se stále více cení klid a izolovanost od městského ruchu, které jdou často ruku v ruce s velkorysým pojetím staveb v takových lokalitách. Ty budou do budoucna stále atraktivnější, neboť přináší přidanou hodnotu v podstatě pro jakoukoli životní situaci, pro aktivní singles, mladé rodiny i starší občany.

Citlivě zrekonstruované nebo původní zachovalé chalupy

Rozvoj domácí turistiky, nové možnosti, jak pronajímat nemovitosti, ale i znovu obnovený zájem zejména městských Čechů o „letní byty“ postupně vrací do života celou řadu starších objektů, které by ještě před pár desítkami let byly odsouzeny k zániku. Fenomén se týká především příhraničních regionů a reaguje na jejich rozvoj. I díky tomu se původní „sudetská“ roubenka dnes prodává za dvojnásobek ceny než v roce 2000.

České pohraničí prošlo v posledních dvou dekádách obrovským rozvojem a postupně nachází ztracenou identitu. Vrací se sem čeští i zahraniční turisté, velmi často se obnovuje život ve skomírajících obcích. Pro spoustu produktivních Čechů se stává útočištěm, kde tráví mnoho měsíců v roce. Investice do objektů v lokalitě má navíc hned několik cest ke zhodnocení, například nemovitosti jsou zde pronajímatelné většinou tři čtvrtiny dní v roce.

Garáže ve velkých městech

Setrvalý nárůst počtu vlastněných automobilů u městských domácností a zpoplatňování parkování na ulicích zvedá hodnotu garážových stání a garáží v osobním vlastnictví. Jejich cena stoupá přímo úměrně rozšiřování takzvaných „modrých zón“ a žádané zboží se z nich stává nejen v centru, ale také na okrajích takzvaného „středního města“. Celá řada z nich se navíc nacházela na brownfieldech, které ustoupily nové zástavbě, což zvyšuje hodnotu těch stávajících.

Samostatná garáž ve velkém městě často stojí v přepočtu na metr čtvereční stejně jako obytný prostor v lokalitě. Nárůst cen přitom jasně koreluje se zaváděním takzvaných „modrých zón“ – garáže v lokalitě skokově zvyšují hodnotu ve chvíli, kdy jsou zóny zavedeny. Ceny budou i nadále růst tím, jak se bude zpřísňovat politika jednotlivých měst vůči řidičům. I do budoucna se navíc řadové garáže mohou stát zajímavou příležitostí pro rezidenční výstavbu, což v případě odkupu developerem přináší další možnosti zhodnocení.

HENDRIK MEYER, CEO Bezrealitky